Memória Descritiva

Enquadramento

A memória descritiva e justificativa do projeto ordenador deve justificar as opções adotadas, caracterizar a operação urbanística e evidenciar o cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis.

A informação deve ser organizada de forma clara e coerente, permitindo identificar a operação, o seu enquadramento territorial e regulamentar e os fundamentos das soluções adotadas.

Conteúdo da memória descritiva

A memória descritiva e justificativa deve desenvolver, em função das características da operação urbanística, os seguintes conteúdos:

1. Identificação e caracterização da operação

• Identificação da área objeto do pedido;
• Descrição do contexto territorial em que a operação se insere;
• Caracterização da operação urbanística;
• Programa de utilização das edificações e áreas afetas aos diferentes usos, quando aplicável;
• Áreas destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva;
• Áreas destinadas a infraestruturas, incluindo estacionamento;
• Áreas destinadas a equipamentos de utilização coletiva e a habitação pública,a custos controlados ou para arrendamento acessível, quando aplicável.

2. Cedências e áreas de utilização coletiva

Quando estejam previstas áreas destinadas às finalidades referidas no ponto anterior, devem ser indicados:

• Os critérios utilizados no dimensionamento das áreas;
• A demonstração do cumprimento dos parâmetros de dimensionamento aplicáveis;
• Os fundamentos da dispensa total ou parcial de cedência para o domínio municipal, quando aplicável;
• Quando não haja lugar a cedências para essas finalidades nos termos do n.º 5 do artigo 44.º do RJUE, o valor e a forma de pagamento da compensação;

3. Infraestruturas e estrutura viária

• Solução adotada para o funcionamento das redes de abastecimento de água, energia elétrica, saneamento, gás e telecomunicações e respetivas ligações às redes gerais, quando aplicável;
• Estrutura viária adotada;
• Áreas destinadas a vias, acessos e estacionamento de veículos, incluindo os previstos em estrutura edificada, quando aplicável.

4. Enquadramento nos planos territoriais

• Classes e categorias de solo abrangidas pela operação;
• Outras regras de uso do solo aplicáveis à área de intervenção;
• Identificação de cada parâmetro, índice ou outro critério urbanístico previsto no plano territorial aplicável;
• Demonstração fundamentada e circunstanciada do cumprimento de cada parâmetro, índice ou critério urbanístico;
• Indicação expressa do artigo do regulamento em que cada regra se encontra prevista.

5. Servidões administrativas e restrições de utilidade pública

• Identificação de cada servidão administrativa ou restrição de utilidade pública que abranja a operação;
• Demonstração da adequação da operação ao regime de uso do solo resultante de cada condicionante;
• Indicação expressa do diploma legal em que cada condicionante se encontra prevista.

6. Outras normas legais e regulamentares

• Identificação das restantes normas legais e regulamentares aplicáveis à operação, para efeitos dos artigos 20.º e 21.º do RJUE;
• Indicação expressa das normas técnicas ou regulamentares em vigor que não sejam observadas;
• Fundamentação das razões da sua não observância;
• Indicação das medidas de mitigação adotadas, quando aplicável.

7. Integração urbana e paisagística

A memória deve justificar as opções técnicas e demonstrar a integração da operação na envolvente, abordando obrigatoriamente:

• A articulação com a morfologia e o tecido urbanos da envolvente;
• A articulação com os elementos com relevância patrimonial, arqueológica, histórica e cultural existentes na envolvente;
• A articulação com os espaços de uso público da envolvente;
• A articulação com a via pública, as infraestruturas e os equipamentos existentes na envolvente;
• A suficiência da rede viária ou, quando necessário, a proposta do seu reforço através de obras de urbanização, nas operações de loteamento e nas operações de impacto relevante ou semelhante a loteamento;
• A suficiência das redes de infraestruturas para responder às necessidades decorrentes da operação ou, quando necessário, a proposta do respetivo reforço através de obras de urbanização.

8. Quadro sinóptico

• Superfície total do terreno objeto da operação;
• Área de implantação;
• Área de construção;
• Volumetria;
• Número de pisos;
• Altura da fachada;
• Altura da edificação;
• Área permeável;
• Área de impermeabilização;
• Número de fogos, com especificação dos destinados a habitação pública, custos controlados ou arrendamento acessível, quando aplicável;
• Número de lugares de estacionamento;
• Áreas afetas a cada um dos usos pretendidos;
• Áreas destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias, equipamentos e habitação pública, custos controlados ou arrendamento acessível, quando aplicável.

9. Operações de loteamento

Quando se trate de uma operação de loteamento, devem ainda ser indicados:

• Número e área dos lotes;
• Áreas e condicionamentos relativos à implantação dos edifícios e construções anexas;
• Área de construção e volumetria dos edifícios de cada lote;
• Número de pisos e de fogos de cada lote;
• Fogos destinados a habitação a custos controlados, quando previstos;
• Índices urbanísticos adotados, incluindo a distribuição percentual das diferentes ocupações propostas para o solo, os índices de implantação e de construção e a densidade habitacional, quando aplicável;
• Redes de infraestruturas e sobrecarga que a operação possa implicar, quando o loteamento se localize em área não abrangida por plano de pormenor;
• Soluções para o funcionamento das redes de infraestruturas e respetivas ligações às redes gerais, quando aplicável;
• Estrutura viária, incluindo vias, acessos e estacionamento, quando aplicável.

Intervenções em edifícios existentes

Sempre que a operação urbanística incida sobre edificações existentes, devem ser identificados os antecedentes processuais relevantes, designadamente o processo de obras ou o título que suportou a sua construção.

A intervenção deve permitir distinguir claramente a construção existente, as partes a demolir, as áreas a ampliar e as alterações a realizar.

Como demonstrar o enquadramento nos planos territoriais

A indicação genérica de que a proposta se encontra «conforme» não demonstra, por si só, o cumprimento dos planos territoriais aplicáveis.

• Identifique as ocupações e utilizações admissíveis na categoria de solo abrangida pela operação, com base no regulamento aplicável;
• Indique os artigos, quadros de usos e restantes disposições regulamentares que fundamentam o enquadramento da pretensão;
• Identifique os parâmetros e índices urbanísticos aplicáveis e demonstre o respetivo cumprimento;
• Quando o uso pretendido seja admitido a título excecional, fundamente expressamente essa possibilidade nos termos do regulamento aplicável.

Enquadramento nos planos territoriais

• Deve ser demonstrado o enquadramento da pretensão no PMOT aplicável, não sendo suficiente a mera indicação de que a proposta se encontra "conforme";
• As ocupações e utilizações admissíveis em cada categoria de espaço devem ser identificadas com base nos regulamentos dos PMOT, designadamente nos artigos aplicáveis, quadros de usos e regime de edificabilidade;
• Qualquer uso não expressamente previsto é considerado não admitido;
• Determinados usos podem ser admitidos a título excecional, devendo a memória descritiva fundamentar essa excecionalidade nos termos regulamentares aplicáveis.

Verificação dos parâmetros urbanísticos

• A verificação dos parâmetros e índices urbanísticos deve utilizar os conceitos técnicos aplicáveis, designadamente os constantes do Decreto Regulamentar n.º 5/2019;
• Os valores apresentados no quadro sinóptico devem ser coerentes com os valores representados e calculados nas peças desenhadas;
• As áreas e os valores utilizados nos cálculos devem permitir perceber como foi obtido o resultado apresentado.

Integração urbana e paisagística

A integração urbana e paisagística não se demonstra pela simples indicação de que a proposta se encontra integrada na envolvente.

A memória deve explicar de que forma as opções adotadas se articulam com as características da envolvente, designadamente com a morfologia e o tecido urbanos, os espaços de uso público, a via pública, as infraestruturas e os equipamentos existentes e, quando aplicável, com os elementos de relevância patrimonial, arqueológica, histórica ou cultural.